продажа с ипотекой
Добрый день! Подскажите как действовать в такой ситуации:
Квартира находится в ипотеке, покупалась в браке.
С мужем давно в разводе. Квартира в общей собственности.
Раздела имущества не производилось. Бывший муж готов отказаться от своей доли. Но ипотека оформлена, на него, а у него арестованы счета (и арест не будет снят). Я, как поручитель, выходя на просрочку, оплачиваю ежемесячные платежи за него. Задолженность по ипотеке ~400 т.р.
На погашение части задолженности был направлен материнский капитал.
Как возможно в такой ситуации продать квартиру? Покупатель оформляет договор задатка в размере задолженности по ипотеке? и гасит ипотеку от третьего лица? Детям нужно выделить соразмерные доли в каком то другом помещении? Далее договор-купли продажи? А что будет если покупатель погасит ипотеку и откажется от дальнейшего заключения договора купли-продажи?
Ответы специалистов
2Добрый день.
Выделять доли детям все равно придется, ранее данное обязательство необходимо исполнять. Далее поход в органы опеки. Тут все зависит от настроения инспектора и от размера долей, которые Вы выделите. В Ваших интересах размер этих долей сделать минимальным, пропорционально средствам маткапитала в стоимости квартиры. Причем имейте ввиду, маткапитал выделяется не детям, а всем членам семьи, т.е. каждый в т.ч. и родители детей имеют на него право.
Далее может быть несколько вариантов.
- Продажа - деньги на счет.
- Продажа - выделение доли в чём-то другом.
- Продажа - выделение доли в приобретаемом взамен имуществе. Если в сделке покупки присутствует ипотека, то необходимо заблаговременно согласовать вопрос с банком и с органами опеки. С первым на предмет участия в сделке несовершеннолетних, со вторым - по вопросу обременения ипотекой долей несовершеннолетних.
Варианты как видите, есть, и здесь нет единого и универсального правила. Каждый вопрос решается в индивидуальном порядке.
Изложенная выше информация актуальна на момент ее опубликования. В настоящее время существует законопроект значительно упрощающий вопрос продажи имущества, на приобретение которого использован маткапитал. Будем надеется, что законопроект будет принят в форме закона. Законопроект предлагает переносить обязательства по распределению долей на следующее жилье, которое купили на деньги от продажи первого, где был задействован маткапитал.
Добрый день.
Заниматься решением данного вопроса нужны было гораздо раньше, как минимум до момента когда вы решили задействовать в схеме материнский капитал.
На сегодня вы не можете просто продать квартиру, даже если решите все вопросы с арестованными счетами. Теперь в любом случае при продажи этой площади нужно будет купить другую площадь для детей, причем обе сделки должны будут одобрить органы опеки.
С учетом того, что квартира покупалась в браке, то не принципиально на кого была оформлена ипотека, оба супруга, не важно в разводе вы на данный момент или нет, являются со заёмщиками и полностью делят ответственность по уплате ипотеки на весь период, если вы конечно до этого не заключали брачный договор в котором оговаривали условия владения собственностью.
Из того что пока вижу у вас два основных варианта:
- брать полностью на себя все вопросы по ипотеке, переоформлять ее на себя, сразу выводя из собственников вашего супруга, что бы и ипотека и квартира на 100% принадлежали вам и просто выкупать ее дальше если позволяют финансы
- и второе - готовить себя к банкротству и пользоваться квартирой сколько сможете, пока вас не выселит из нее новый владелец купивший квартиру на торгах по банкротству.
Продать квартиру в такой ситуации теоретически можно, но на практике даже в хорошие времена это был сложно реализуемый проект и уж точно не на по рыночной цене, а на сегодня подобный вариант вообще практически мертвый. Возможно, если вы будите продавать квартиру за пол цены от рынка и найдется инвестор с живыми деньгами готовый рискнуть, но хватит ли этих денег вам на покупку новой площади детям/ребенку это большой вопрос.
Вам нужно брать все документы и идти к специалисту на очную консультацию, что бы он ознакомился с имеющимися документами и вы подробно рассказали ему всю ситуацию и с ипотекой и с мужем и ваши планы по шагам.